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中国人民银行9月27日发布消息称 ，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度(总第94次)例会于9月24日在北京召开
。

会议除了分析国内外经济金融形势外
，首次提及房地产，明确“维护房地产市场的健康发展 ，维护住房消费者的合法权益 ”。

据澎湃新闻梳理
，在央行官网披露的从2009年第一季度至今的所有央行货币政策季度例会的新闻稿中，这是“房地产”首次被提及 。

如何理解上述提到的“两个维护
” ，“维护住房消费者的合法权益”又透露出什么信号?

中指研究院认为，近期
，国内房地产行业受关注程度较高
。一方面，多数城市市场活跃度明显回落 ，市场调整压力增加;另一方面
，受监管政策影响，房企回款节奏受到较大影响 ，部分房企经营压力增加。本次央行货币政策例会首提房地产
，释放维稳信号，响应了中央对下半年“稳中求进 ”的工作基调 ，坚持房地产市场稳字当头
，维护房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益，对当前稳定市场预期 、提振市场信心将发挥重要作用 。

何为住房消费者的合法权益?

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为 ，此次政策表述
，提及了合法权益的内容，应该是一个相对笼统的概括。分解来看 ，包括两种合法权益
。

第一
、正常的购房合同签约后，信贷应该及时跟进
，而不是拖沓。这种情况近期非常明显 。各地信贷政策收紧后，一些在途交易合同面临影响 ，信贷审批不及时
，导致合法购房权益受损害，这和贷款额度过紧有关
。

第二、鉴于近期房企债务问题较多 ，楼盘有烂尾的可能
，那么要保障住房的及时交付。否则一边偿还贷款，一边又承受烂尾的风险 ，这对于购房者是不公平的 。所以要求房企保障住房的及时竣工和交付
，保障按揭贷款购房者的合法权益
。

官媒曾发文尽最大能力防止“误伤
”刚需群体

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，短期调控也好 ，长效机制也好
，目的是为了打击投资炒作，给刚需留出实现住房购置 、改善住房梦想的空间。

近期 ，《经济日报》的文章指出，精细化的调控政策
，有效抑制了投机性需求，净化了房地产市场 ，客观上也为刚需群体买房创造了有利条件 。对于刚需群体的真实买房需求
，调控政策还要更加“友好”，渠道应进一步拓宽 ，尽最大能力防止“误伤 ”刚需群体
。

因此
，李宇嘉认为，目前 ，无论新房
、二手房
，贷款一律收紧，很多银行二手房贷款甚至停了 ，造成“卖一买一
”改善型需求释放受阻
，楼市交易量快速下行，二手房价出现下跌 ，市场可能明显或大幅波动。这样或违背了防止“误伤”刚需群体，违背了金融资源促进共同富裕
，也违背了楼市政策防止“一刀切 ”的基本要求，可能造成市场明显下行 ，不利于“三稳
” 。

调控将更加精细化

“此次提及了对合法权益的维护
，说明此前存在一些房地产金融政策误伤或影响合法权益的内容，这说明既有的信贷政策有纠偏的可能
。”严跃进说道。

李宇嘉指出 ，保持楼市稳定
，支持合理需求，必然要金融资源跟上 。因此央行提出“维护住房消费者的合法权益 ” ，意味着对首套房购置、“卖一买一
”改善型需求
，未来的信贷投放会增加，并缩短放贷周期 ，利率再上升的概率不大了。

李宇嘉指出
，目前，广州房贷按揭利率已经开始下行 ，这就是一个信号
。因此，对于热点城市来说
，四季度下跌的幅度可能会收窄放缓。

中指研究院认为，预计四季度房企为加快回笼资金 ，仍将加大推盘力度
，但在信贷及调控政策严格管控下，购房需求观望情绪较重 ，市场调整压力仍较大 。从现阶段政策力度来看
，政策逐渐见顶，近期政策存边际改善预期 ，包括房地产金融审慎管理和市场调控等方面均有可能提出更精细化要求
，避免“一刀切”，预计短期内按揭贷款额度 、放款时间等均有一定改善空间 ，促进住房需求的正常释放
，引导房企稳健经营
。

更重要的是，为实现房地产市场的健康发展 ，中央已经释放维稳信号，而政策效果仍有赖于地方政府及金融机构落实执行情况
，包括对合理购房需求的信贷支持以及对稳健型房企经营的金融支持，保持房地产市场的平稳健康发展。

深度研究丨“两会 ”以来政策走向宽松 ，行业新发展模式呼之欲出 一、房地产业仍是实现GDP增速5.5%的支柱 在疫情阴霾下
，2022年中国经济发展面临需求收缩
、供给冲击、需求转弱三重压力，短期内经济下行压力加大 ，主要经济发展目标整体是稳中求进
，并把经济稳增长放在更加突出的位置 。

其一，全年GDP增长5.5%的目标体现经济稳增长的决心
。2021年 ，我国经济增长8.1%
，两年平均增长5.2%，且GDP增速呈逐季回落态势 ，并在四季度跌至4%低位。2022年GDP目标增速设在5.5%左右
，意味着单季度GDP增速要达到6%甚至7%以上，在短期经济下行压力较大的背景下 ，实现难度着实不小 。

其二，继续做好“六稳” 、“六保
”工作
，保居民就业
、保基本民生
。其中，就业是民生之基。

其三 ，积极出台有利政策
，慎重出台收缩性政策 。宏观政策要强化跨周期和逆周期调节，为实体经济提供更有力支撑 ，更好地稳住经济基本盘
，保持经济运行在合理区间
。各地各部门要服务经济稳增长的大局，调动一切积极因素 ，减少一些非必要的限制性措施。 值得注意的是
，房地产行业仍是经济稳增长的重要抓手 。房地产行业所牵扯的上下游关联行业众多，产业规模、经济体量巨大 ，短期内房地产行业所扮演的角色
，难以找到其他行业有效替代。

在经济稳增长的政策大环境下，房地产行业亟需化解行业下行风险 ，去杠杆政策有望适度纠偏，实现房地产市场 健康 发展和良性循环
，至少房地产行业不能拖经济稳增长的后腿
。

二 、货币政策短期重在稳地产 3月15日两会《政府工作报告》指出：加大稳健的货币政策实施力度；随后，全国政协经济委员会副主任刘世锦提出：货币政策在前期降准
、引导降息的基础上 ，结构性导向要为房地产软着陆和中长期平稳发展提供必要的流动性
，短期内货币政策重点在稳房地产。

央行连续降准降息，为实体经济纡困 。2021年12月15日 ，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点
，共计释放长期资金约1.2万亿元
。2022年，央行货币政策整体继续延续宽松态势 ，并加大货币政策实施力度
，继上次降准仅四个月后，4月15日央行再次降准 ，释放长期资金约5300亿元。 对于房地产行业而言
，货币政策短期重在稳地产 。

一方面，逐渐恢复市场信心 ，有序引导房地产交易恢复正常化
。2021年下半年以来，房地产市场持续转冷
，百城成交同比跌幅扩大，房价整体下行。核心动因在于市场信心严重缺失 ，在划定政策底线之后
，很大程度上将恢复市场信心，居民自住以及改善性购房需求或将有序释放 ，房地产交易也将逐渐恢复正常化 。

另一方面
，支持房企合理融资，支持优质房企收并购 ，最大程度化解企业偿债危机
。2021年下半年以来
，企业面临巨大危机，房企销售、融资全面下滑。与此同时 ，品牌房企相继出现债务违约 。为了更好地化解企业偿债危机
，下一阶段仍需支持房企合理的融资需求，支持优质企业收并购
。受此影响 ，国企 、央企及优质民企或将更为受益，有望收获业绩集中度提升的机会。 三
、控制去杠杆节奏
，支持居民按揭和企业融资 一系列政策表明，房地产金融政策将精准收放 ，适度控制去杠杆节奏和力度 。

行业债务风险尚未完全出清
，房企融资量持续保持低位。2022年一季度行业100家典型房企的融资规模同比大幅下降52.5%，基于防范化解房地产企业风险 ，预计涉房融资或将解冻
，房企整体融资环境有望明显改善
。

具体而言，支持房企合理的融资需求 ，支持优质房企开展并购贷款融资
，有序引导企业销售、购地 、融资等经营行为逐步回归常态。 房地产金融政策变化最先体现在民按揭贷款政策边际改善 。

具体而言，涉及以下五个方面：放松公积金贷款
、下调商贷首付比例、调降房贷利率 、局部放松限贷、缩短按揭放款周期等
。据央行最新数据 ，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况
，自主下调了个人房贷利率，平均下调幅度在20个到60个基点。

不过 ，居民实际按揭贷款显著不及市场预期 。2021年10月，住户部门中长期贷款占比一度升至53.1%的高位
，但随后历月占比持续走低
。2022年2月，住户部门短期贷款减少2911亿元 ，中长期贷款减少459亿元
，住户中长期贷款 历史 首次出现负增长。 居民按揭贷款有望继续松绑，因城施策执行好差别化住房信贷政策 ，保障刚需满足改善及新市民购房消费
，并给予新市民一定力度的信贷政策支持，保证正常房地产交易平稳运行 ，促进房地产行业良性循环 。 四
、政策加码频率显著下降
，压力城市纷纷“救市” 2021年，地方调控高频化、精准化 ，73省市 、249次政策加码
，这在 历史 上实属罕见
。

2022年以来，随着市场下行压力加剧 ，部分城市开始放松调控乃至刺激居民购房消费。其一，变相放松限购 。典型如郑州
、苏州、南宁
。其二
，财税刺激托市。例如玉林购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元等 ，并给予50%的契税补贴 。其三
，推进棚改货币化安置。例如郑州实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主；对已建安置房中群众自住以外房屋 ，采取政府回购 、回租等方式
，盘活转化为保障性租赁住房
、共有产权住房
。 弱二线及三四线城市或将跟进放松调控，甚至刺激居民购房消费。聚焦救市政策组合拳 ，主要通过以下两方面展开：

其一
，市场维稳层面：第一，调降落户门槛 ，加快人才落户
，局部放松限购 。第二，放松公积金贷款 ，商贷首付比例按央行规定的最低标准执行，降低房贷利率
，缩短房贷周期
。第三，棚改、旧改加快推进 ，提高货币化安置比例。第四
，财税刺激托市，购房补贴 、税费减免等均是政策选项 。

其二 ，企业纾困层面：第一
，调降商品房预售门槛，加快预售证审批进度
。第二 ，在严格落实“保交楼 ”的同时
，适度放松预售资金监管，提高各施工节点提取比例。第三 ，降低土拍门槛
，增加低价地
、平价地供应，降低竞买保证金 ，延期缴纳土地款 。

五、城镇化仍是房地产行业最大红利 新型城镇化仍是房地产行业制度红利，城市群及都市圈将相继崛起
，强化行业新格局
。

新型城镇化并非“摊大饼
”式发展，而是引导资本 、产业
、人口等各项资源要素在不同能级城市之间双向流动。一方面 ，加快构建城市群、都市圈一体化发展新格局 。另一方面
，完善土地 、劳动力等要素市场化配置
。

理想预期下，三四线城市城镇化率将稳步提升 ，期间有望带动一定数量的增量购房需求；核心一、二线城市更将吸引高素质人才不断聚集
，房地产市场前景或将更为可期。

随着棚改基本进入收尾阶段，旧改则显著提速 。2022年3月 ，郑州市政府发文实施安置房建设工作三年行动
，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。并对未开工建设的安置房 ，鼓励拆迁群众选择货币化安置
。

未来
，城市更新将成房地产市场稳定剂，随着棚改
、旧改持续推进 ，有望带动一定数量的增量购房需求。预计部分压力城市或将效仿郑州，更有必要及动力加大棚改、旧改建设力度
，以便刺激居民购房消费，减缓市场下行压力 。

聚焦城市新格局 ，得益于强劲的经济基本面
，长三角 、粤港澳
、京津冀、长江中游和成渝五大城市群人口虹吸效应不减，外来人口仍将持续净流入 ，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑
，并有望成为房地产市场的核心载体，市场份额也将持续提升
。

长三角 、粤港澳和京津冀将对标打造世界级城市群 ，成为拉动中国经济高质量发展的新引擎
，全面引领房地产行业新一轮发展格局。 六
、行业新发展模式：住房与保障双循环 一系列政策指向 探索 行业新发展模式，即重点涉及以下三方面内容：

其一 ，完善住房市场和保障体系双循环
，重点解决新市民、困难群体住房难题，并建立人 、房
、地、钱四位一体的联动新机制 ，促进行业良性循环 。居民环节，继续坚持“房住不炒”的政策主基调
，支持居民自住以及改善性住房消费，打压投资炒作需求
。住房环节 ，坚持租购并举
，大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房 ，保障租赁群在享受共同服务上具有同等权利。土地环节
，根据各城市市场实际情况，动态调整供地指标 ，意即继续增加大型及超大型城市建设用地指标
，适当减少中小城市建设用地指标 。资金环节，房地产行业继续去杠杆 ，融资“三道红线 ” 、房贷“两道红线
”持续发力
，将企业负债率
、居民杠杆率降到相对安全的水平，坚决遏制房地产泡沫化金融化
。

其二 ，房地产开发模式优化调整，包括房企杠杆合理化
，可融规模透明化，项目开发全封闭化监管和房屋交付可风控等。改变过度追求销售业绩规模的观念 ，转向规模、利润 、产品、服务互相平衡的经营模式 。而在融资“三道红线”落地后
，优质房企主动优化调整财务结构，提升经营质量 ，但不少企业通过表内负债表外化转移等财技美化财务报表
。因此
，房企去杠杆必须是表内
、表外同步进行，才能有效降低企业经营风险。 其三 ，房地产行业进入后开发时代
，仍需积极盘活存量，有序推进城市更新 ，企业转型轻资产经营
，寻找第二增长曲线 。房地产行业规模现已基本见顶，全国商品房销售面积连续5年保持在17亿平方米高位 ，未来房地产行业将进入后开发时代，随着房地产行业由增量开发转变为存量运营
，企业竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理，经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产 ，积极寻找第二增长曲线
，例如代建、物业 、租赁等。 4月以来，苏州
、南京、福州等多个重点城市放松调控 ，各线城市房地产市场周期性轮动
，市场底或将在二季度到来，成交或将企稳回升
。货币政策短期重在稳地产 ，逐渐恢复市场信心
，引导房地产交易恢复正常化，化解企业偿债危机 ，房地产企业在良性循环的政策指引下
，正迎来否极泰来的时刻。长期来看，一系列政策最核心的意义 ，仍然是在恢复市场信心的基础上，引导行业 探索 新的发展模式 。后开发时代
，房企竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理，经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产
。

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